5. 不動産に関する用語と不動産ビジネスのタイプ
今日は不動産に関する用語について解説していきたいと思います。
表面利回り・グロス利回り
表面利回りは家賃収入を投資額で割ったもので、おおまかな収益力を見る指標になります。1,000万円で買った物件の家賃が5万円/月＝年間60万円だとすると、表面利回りは 6％ になります。
実質利回り・ネット利回り
実質利回りは、家賃収入から、借入金金利、管理費、固定資産税、修繕積立金、保険料などの経費を引いた金額を投資額で割ったものです。正確な収益力を表すものです。 高い金利で借入をして物件を買うと、表面利回りはプラスでも、実質利回りはマイナス、などというケースもあり得ます。
サブリース・一括借り上げ・家賃保証
アパートやマンションなどを管理会社が借り、オーナーに対して満室賃料の一定割合（90％程度）を支払う仕組みのことを指します。
「サブリース」とも言います。
大家さんとしては、「空室」リスクがほぼ無くなるという点・また空室になった場合の入居者捜しの手間が省けると言ったメリットがあります。
とはいえ、立地さえ良ければ空室リスクはそんなに気にする必要はありませんので、必須という訳ではありません。
オーナーチェンジ
投資用不動産を、賃借人が入居したままの状態で他者に売却することです。買主は新しく借主を探す手間がないですし、買ってすぐに賃料収入が入ってきます。但し、購入時に内部の状態を見ることができません。
なお、私は一昨年、オーナーチェンジで物件を購入しましたが、購入直後（引き渡し前）に退去されました（笑）
不動産ビジネスのタイプ
不動産ビジネスと一言で言っても、いろいろなタイプのお仕事があります。
（１）不動産を購入し、他人に貸して家賃をもらって利益を上げるタイプ
いわゆる大家さん。インカムゲインを得ることを目的とします。
（２）不動産を購入し、暫く経って値上がりしたところで売却し、差額を儲けるタイプ
ブローカーですね。キャピタルゲインを得ることを目的としています。日本のバブル時代や最近の中国の不動産ブームというのは、主にコレを目的としてやっている人が多いですね。
（３）不動産の売買や賃貸を仲介し、手数料を得るタイプ
街の不動産屋さんのイメージですね。こういったタイプも不動産ビジネスの一つのタイプです。
サラリーマンの方が不動産ビジネスを始めよう、といったときには、絶対に（１）を目的として始めるべきだと思います。（２）を目的としてしまうと、値上がりしなかったときに破綻してしまう恐れがあるからです。
